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上海楼市已非固若金汤 降价幅度或放大

2015-03-12  来 源:未知 编 辑:admin

 

6月房企迎来期中考,上海商品住宅成交量却未能突破百万平方米大关。上半年上海楼市呈现供大于求的状况,进入酷热的传统淡季7月后,供应量萎缩六成。

  业内人士称,由于银行信贷尚未放宽,在库存压力下,大部分开发商或在下半年将以价换量,上海房价或出现松动。

  上半年供大于求

  数据显示,6月上海商品房成交面积112.30万平方米,环比增加4.99%。同比减少23.37%。商品住宅成交面积为71.37万平方米,环比增加19.85%,同比减少36.50%。成交均价为26550元/平方米,环比下跌3.79%,同比上涨10.66%。

  上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示,6月并没有摆脱交易低迷的格局。月初不温不火,进入6月中下旬后开发企业为半年“中考”作准备,刚需项目加快入市步伐,推盘策略也讲究“以价换量”,受此推动,6月下半月交易量开始缓步向上,但反弹量依然有限。由于刚需产品比重上升,本月成交均价出现小幅回调。

  佑威机构执行董事黄志坚表示,由于开发商总体上优惠不够,6月商品住宅的成交量算是令开发商失望的。

  德佑地产市场研究部监控的数据显示,今年以来(截至6月24日)全市一手商品住宅共计成交381.9万平方米,同比减少33.8%;成交均价为2.64万元/平方米,同比上涨12.2%。

  黄志坚表示,年初传统淡季,成交量下滑。经过2个月的蛰伏,3月成交有过一次反弹,但交易量还不到90万平方米,仅接近去年的月均交易量。6月成交量虽较前有所上升,但依然是一个很低的水平。

  德佑地产研究总监陆骑麟表示,今年以来全市一手商品住宅市场处于较为低迷的状态。上半年成交量较去年同期下滑了三成多,供销比达到1.3:1,供过于求的情况较为明显,也导致了全市一手商品住宅存量突破1100万平方米大关。不过由于成交结构的变化,今年全市一手商品住宅均价上涨明显,已突破2.6万元大关。

  卢文曦指出,自去年三季度来,信贷政策始终没有好转,今年年初也没有出现预期中的放松,相反,很多银行对房贷业务停贷,房贷利率居高不下。刚需买房主要基本上都要贷款,没有贷款支持,楼市交易情况不会有好转。另外,供求关系出现了逆转。目前上海新房库存超过1100万平方米,以前5月月均销量计算,去化周期将近16个月。变相而言,后续购买力跟近乏力,目前楼市正从卖方市场向买方市场转变。最后,市场心态不成熟。3月市场反弹时还有不少人觉得市场已经企稳回升,后市可期,但4月成交数据出来后市场人气马上涣散,看空之声充斥市场,受此影响交易量在低位盘整。

  7月供应缩水六成

  在供大于求的市场背景下,7月上海楼市供应量进一步减少。据上海某数据监控中心截至6月20日统计,2014年7月上海市场预计将有25个住宅(20个公寓,5个别墅)开盘或加推,环比大幅萎缩60.94%,同比减少26.47%。

  上海某数据监控中心分析师王佳贤认为,一直以来7月份是楼市比较冷清的月份,推盘量始终不高。由于近期楼市成交持续的低迷,购房者观望心态越发弥漫,开发商对于推盘普遍信心不足。不少开发商在蓄客不充分的情况下,将开盘时间一拖再拖或直接取消开盘。但基于6月预计推盘的项目有23个未按期推出,其中22个项目延期至7月开盘,故7月的供应量还有上升空间。

  卢文曦表示,在目前没有特别利好的因素下楼市仍然缺乏回暖的动力。7月本是传统淡季,买家观望心态会持续加重,若开发企业不愿意在价格上多做出让步,那么交易量仍会维持在低位盘整的局面。

  王佳贤补充说,虽然5月中旬央行“喊话”,要求商业银行对个人住房贷款提供支持。但一月过去,银行对于按揭贷款的政策并无明显松动。同时,在首套房贷款利率方面,几乎没有打折优惠的情况,且大多数银行最低执行基准利率,还有部分银行利率上浮。信贷的紧缩使刚需购房者受到限制,购房需求无法释放,无法拉动楼市成交,进一步导致了开盘数量的下降。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示,6月沪上开发商拿地热情降温、房贷持续收紧,成交市场未见起色,大市整体走低。预计7月上海或将局部出现更有力降价行情,一部分资金链紧张的开发商,会加大推盘、促销力度,以价换量。不过,拥有优质稀缺项目、资金链充足的大型房企、降价力度和范围有限,更可能选择小批量推盘、试探需求、提前累积客户的策略,甚至不排除部分楼盘延迟入市可能。

  降价幅度或放大

  目前,空方开始占据后市主力。

  万科高级副总裁毛大庆“看空”楼市的言论引起热议后,融创中国董事长孙宏斌也在无锡发布会上表示,房地产产能过剩,房价面临下行压力,对楼市前景很悲观。

  SOHO中国董事长潘石屹微博调侃楼市近来的颓势,“见一些地方政府的官员和一些开发商朋友,对未来互相打气,互相壮胆。开发商朋友们悠着点。”难掩对房地产市场未来发展的隐忧。

  而经济学界也出现了看一片空声,著名经济学家马光远表示,中国房地产的转折点已经到来,取消限购亦难改房价调整。房价的调整将是中国房地产的“成人礼”,不要害怕,也不要拒绝,更不要幻想。

  清华大学经济管理学院弗里曼讲席教授李稻葵在清华五道口全球金融论坛上表示,房地产行业的确进入了一个转折点,但不会出现美次贷危机时的大跌。

  业内指出,此轮市场下行趋势已相当明显。一二线成交量稳中有跌,三四线成交量普遍看跌,总量下跌的可能远大于上升,建议企业尤其上市公司将业绩目标适度放低。

  卢文曦判断,下半年库存去化压力增加。由于5、6月,全市楼市已经处于低位水平,因此7月楼市成交量大幅下滑的可能性并不大,但是成交量依然难有起色。金九银十将是今年房企重要的资金回笼窗口,预计会随着供应放大和姿态亲和,形成一波交易热潮。降价和需求的激活,会在走向年底的过程中继续有所发展。而想要激活交易,降价幅度应在15%-20%。

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