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政策传递积极信号 供应增加 累积需求积极释放

2012-06-12  来 源:资讯中国 编 辑:admin

东莞面临的房产政策将“只松不紧”

  一方面,第一季度全国经济数据“很难看”,这一残酷现实将影响管理层制定第二至四季度经济政策, “保增长”将成为今年经济工作首要任务。毫无疑问,“只松不紧”将是今年宏观政策大趋势。只不过,经济政策将讲究“针对性”和“微调”,因此大幅的经济刺激政策出台的可能性将较小。但至少,最严厉的经济政策已经过去。特别,东莞市今年第一季度G D P仅增长1.3%,全省垫底;规模以上工业增加值下降1.6%,是全省唯一一个负增长。“非常难看”的经济数据使东莞出台经济紧缩政策的可能性基本为零。作为经济重要支柱的房地产业,今年出台打压房地产的地方性政策顾虑基本可打消。围绕“保增长”为主题,预计更多全国地方政府在不突破中央大原则下出台“微调”政策,但整体幅度将较小。后市货币政策将适度宽松这一趋势仍会延续,一方面兑现去年年底中央决策,另一方面出于“保增长”适度微调的需要。

  后市供应充足,竞争激烈

  截至2012年5月东莞全市新开工但未销售的商品住宅面积约971.6万m2 ,塘厦镇和南城区潜在供应占潜在总供应量25%

  潜在商品住宅面积排行第一的为塘厦镇,包含楼盘共10个,面积约138.4万平方米,其中主要是碧桂园在塘厦的三个项目新开工未售达到82.3万㎡,几乎抢占塘厦60%的市场;产品类型为洋房、别墅、商住;排行第二的为南城区,面积约104.2万平方米,产品为别墅和洋房及公寓;而虎门镇则排行第三,包含9个楼盘,面积约为74.4万平方米,产品有别墅和洋房。

  2011年东莞全年住宅网签面积约520万平方米,而截止到5月新开工但未达到预售条件的产品量达到971.6万平方米,可见后市楼市供应充足,市场竞争将激烈。

  全年均价将结构性小幅回落

  南城区持续多年开发比重占据全市15-20%比重,且房价居于全市前五名,故南城区对于全市整体均价具有举足轻重作用。而根据潜在供应区域分布数据来看,6-12月塘厦镇供应比重将超过南城区,成为供应量最大的区域。而塘厦镇今年项目众多,仅以“价格屠夫”著称的碧桂园占四盘,预计塘厦镇整体价格难以高企甚至不排除打价格战的可能性,这意味着全市均价将拉低。此外,常平镇下半年供应量较大,且价格处于全市中游,将可能拉低整体均价。在刚需为主导的市场背景下,下半年将更多刚需产品上市,包括二三线镇区,因此预计东莞全年均价将会较去年结构性小幅回落。

  预计8月后房价将全面止跌企稳

  最近半年以来,东莞市真正经历过两次价格下降,一次为2011年11-12月,另一次为2012年3-4月期间,而以3-4月降价幅度及降价范围最大。3-4月东莞基本完成了房价的主体回调,5月则以部分“残余”少数楼盘降价为主,目前仍然有少数楼盘价格未调整高位。因此6-7月仍有少数楼盘将进行适度价格回调,预计8月后房价将全面止跌企稳。

  预计下半年成交量将较上半年大幅提升

  预计2012年全年住宅上市量将突破600万平方米,但受去年第四季度销售低迷影响,今年1-5月上市量不大,仅约172万平方米。4月中旬开始,楼市成交取得了较大的起色,这种旺势一直持续在整个“红五月”,并且仍在持续当中。开发商经历4-5月成交回暖后,对市场预期普遍提高,将“趁热打铁”加快上市步伐,一方面尽可能规划刚需户型,另一方面理性定价,普遍开盘情况将良好。故,在保持政策不持续收紧前提下,下半年成交量将较上半年大幅提升,全年成交量有望保持去年水平。

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